Modified Internal Rate of Return (MIRR)

Pengertian MIRR

MIRR (Modified Internal Rate of Return) adalah versi yang lebih akurat dari IRR (Internal Rate of Return) dalam mengukur keuntungan investasi. Berbeda dengan IRR, MIRR mengasumsikan bahwa keuntungan yang diperoleh akan diinvestasikan kembali dengan tingkat biaya modal perusahaan, bukan dengan tingkat pengembalian proyek itu sendiri.

Keunggulan utama MIRR adalah hasil perhitungannya lebih realistis, sehingga membantu investor dan perusahaan dalam membandingkan peluang investasi dengan lebih baik. Metode ini sering digunakan dalam pengelolaan portofolio dan alokasi modal agar keputusan investasi lebih akurat.

Contoh Penggunaan MIRR

Berikut adalah contoh perhitungan MIRR dengan asumsi investasi sebesar $10.000 dengan arus kas sebagai berikut:

Tahun 0: ($10.000) - modal awal
Tahun 1: $3.000
Tahun 2: $4.000
Tahun 3: $5.000
Tahun 4: $6.000 (nilai terminal)

Asumsikan tingkat diskon (tingkat bunga) untuk reinvestasi arus kas adalah 8% per tahun. Langkah-langkah perhitungan MIRR-nya adalah sebagai berikut:

Hitung nilai masa depan (future value) dari setiap arus kas pada akhir tahun ke-4 dengan menggunakan tingkat diskon 8%:

Tahun 0: ($10.000) x (1 + 8%)^4 = ($12.597,08)
Tahun 1: $3.000 x (1 + 8%)^3 = $3.670,88
Tahun 2: $4.000 x (1 + 8%)^2 = $4.659,04
Tahun 3: $5.000 x (1 + 8%)^1 = $5.440
Tahun 4: $6.000 x (1 + 8%)^0 = $6.480

Hitung nilai sekarang (present value) dari setiap arus kas pada saat tahun 0 dengan menggunakan tingkat diskon 8%:

Tahun 0: ($10.000)
Tahun 1: $3.000 / (1 + 8%)^1 = $2.777,78
Tahun 2: $4.000 / (1 + 8%)^2 = $3.174,60
Tahun 3: $5.000 / (1 + 8%)^3 = $3.820,68
Tahun 4: $6.000 / (1 + 8%)^4 = $4.160,95

Hitung MIRR dengan menghitung tingkat diskon yang membuat total nilai sekarang dari arus kas menjadi sama dengan total nilai masa depan dari arus kas, yaitu:
CF0 = ($10.000)
CF1-CF3 = $2.777,78 + $3.174,60 + $3.820,68 = $9.773,06
CF4 = $6.480
MIRR = (CF4 / -PV(CF1-CF3, r))^(1/4) - 1
= ($6.480 / -PV($9.773,06, 8%))^(1/4) - 1
= 15,89%

Dengan demikian, MIRR investasi ini adalah 15,89%. Hal ini berarti bahwa investasi tersebut menghasilkan tingkat pengembalian sebesar 15,89% per tahun jika kas yang dihasilkan reinvestasi pada tingkat bunga 8% per tahun.

Perbedaan antara MIRR dan IRR

IRR mengasumsikan arus kas diinvestasikan kembali dengan tingkat pengembalian proyek itu sendiri, sedangkan MIRR menggunakan tingkat biaya modal perusahaan, sehingga lebih realistis. IRR bisa menghasilkan lebih dari satu nilai dan kurang akurat jika arus kas tidak stabil, sedangkan MIRR selalu memberikan satu hasil yang lebih jelas. MIRR lebih akurat untuk membandingkan investasi, karena mempertimbangkan biaya modal dan reinvestasi dengan lebih baik.