Modified Internal Rate of Return (MIRR)

Pengertian MIRR

Metode Modified Internal Rate of Return (MIRR) adalah alternatif untuk menghitung tingkat pengembalian investasi dengan mempertimbangkan nilai waktu uang dan menangani arus kas lebih baik dibandingkan metode Internal Rate of Return (IRR).

Pada perhitungan MIRR, arus kas masuk dan keluar dihitung dengan mempertimbangkan nilai waktu uang menggunakan tingkat diskonto yang berbeda dari IRR. Metode ini juga mengasumsikan bahwa arus kas masuk diinvestasikan kembali pada tingkat reinvestasi tertentu, yang berbeda dari tingkat diskonto, untuk menghitung nilai akhir dari arus kas keluar pada akhir periode investasi.

Dengan pendekatan ini, MIRR memberikan gambaran yang lebih menyeluruh dalam mengevaluasi potensi keuntungan proyek investasi, karena mempertimbangkan faktor seperti nilai waktu uang dan tingkat reinvestasi.

Contoh Penggunaan MIRR

Berikut adalah contoh perhitungan MIRR dengan asumsi investasi sebesar $10.000 dengan arus kas sebagai berikut:

Tahun 0: ($10.000) - modal awal
Tahun 1: $3.000
Tahun 2: $4.000
Tahun 3: $5.000
Tahun 4: $6.000 (nilai terminal)

Asumsikan tingkat diskon (tingkat bunga) untuk reinvestasi arus kas adalah 8% per tahun. Langkah-langkah perhitungan MIRR-nya adalah sebagai berikut:

Hitung nilai masa depan (future value) dari setiap arus kas pada akhir tahun ke-4 dengan menggunakan tingkat diskon 8%:

Tahun 0: ($10.000) x (1 + 8%)^4 = ($12.597,08)
Tahun 1: $3.000 x (1 + 8%)^3 = $3.670,88
Tahun 2: $4.000 x (1 + 8%)^2 = $4.659,04
Tahun 3: $5.000 x (1 + 8%)^1 = $5.440
Tahun 4: $6.000 x (1 + 8%)^0 = $6.480

Hitung nilai sekarang (present value) dari setiap arus kas pada saat tahun 0 dengan menggunakan tingkat diskon 8%:

Tahun 0: ($10.000)
Tahun 1: $3.000 / (1 + 8%)^1 = $2.777,78
Tahun 2: $4.000 / (1 + 8%)^2 = $3.174,60
Tahun 3: $5.000 / (1 + 8%)^3 = $3.820,68
Tahun 4: $6.000 / (1 + 8%)^4 = $4.160,95

Hitung MIRR dengan menghitung tingkat diskon yang membuat total nilai sekarang dari arus kas menjadi sama dengan total nilai masa depan dari arus kas, yaitu:
CF0 = ($10.000)
CF1-CF3 = $2.777,78 + $3.174,60 + $3.820,68 = $9.773,06
CF4 = $6.480
MIRR = (CF4 / -PV(CF1-CF3, r))^(1/4) - 1
= ($6.480 / -PV($9.773,06, 8%))^(1/4) - 1
= 15,89%

Dengan demikian, MIRR investasi ini adalah 15,89%. Hal ini berarti bahwa investasi tersebut menghasilkan tingkat pengembalian sebesar 15,89% per tahun jika kas yang dihasilkan reinvestasi pada tingkat bunga 8% per tahun.